【MyGoNews蕭又安/綜合報導(dǎo)】臺北市超過30年屋齡的老屋達58％，都更政策可謂勢在必行，但依據(jù)臺北市政府都更處的統(tǒng)計，以臺北市歷年來申請都更案件，含初期的事業(yè)計畫概要、進階的事業(yè)計畫及權(quán)利變換等，截至2016年12月31日止成功申請劃定單元共1048件，其中經(jīng)都更審議會審議並核定約266件，很顯然整體都更政策進行的並不順利。
 
根據(jù)宏大不動產(chǎn)合夥估價師林韋宏表示，早期建商進行都更插旗係以購買透天戶或公寓為主，其中透天厝類似小面積土地，最受建商青睞，而概估大約都需整合至少8~15戶透天住戶或20~60戶以上公寓住戶，但是以上二類型房地往往已歷經(jīng)二代至三代，實際的權(quán)利關(guān)係人往往是要再乘以1.5倍~2倍，所以許多個案是需要歷經(jīng)上百位地主及建物所有人同意蓋章才能完成整合，因此才會讓都更顯得漫長而困難。
 
然而，近年因「文林苑」、「永春公寓」、「長安西路公寓」…等都更案爭議，讓開發(fā)商有了不同的思考方向，也陸續(xù)參與舊商辦大樓的都更整合。宏大國際資產(chǎn)陳益盛總經(jīng)理指出，以最近幾個成功的、或進行中的都更或開發(fā)個案，如國際大樓、宜進大樓反而都是以購買或整合舊商辦大樓為主，而成功完成都更、開發(fā)的案例。
 
其中國際大樓就是目前還在預(yù)售推案中且成交單價破200萬的豪宅「華固名鋳」，宜進大樓則是興富發(fā)的「松江1號院」，仍在興建中的有聯(lián)合報忠孝舊大樓，還在都更流程進行中的有華塑大樓、臺塑大樓、亞洲信託大樓、國泰世華銀行大樓、華票大樓、及近期元大金加購部分樓層的大同大樓…等等，都是大基地面積的舊商辦大樓。
 
陳益盛表示，以宏大不動產(chǎn)估價承做上千件的都更估價的經(jīng)驗，分析商辦的持有者多數(shù)為法人或企業(yè)主，其屬性相對理性，也較無透天老屋等多世代、多人因繼承共有等複雜關(guān)係，因此在評估是否參與都更時，比較會以實際利益與好處做決定，較少考量歷史情感因素、或基地是不是「龍腦」等非理性因素，因此只要開發(fā)商提出合理權(quán)利變換條件或分屋比例，通常較有機會達成共識，而中大型商辦面積大於一般公寓或透天，因此基地所有權(quán)人數(shù)往往也較少且單純，也省下了不少聯(lián)繫、協(xié)商及整合的複雜度，再者商辦大樓的違建戶情形也低於住宅，亦減少不少變數(shù)。
 
此外，金管會於2016年下半年起擬放寬金融業(yè)參與都更規(guī)定，包括銀行承作都更放款，可不受「銀行法」72-2條對於銀行業(yè)不動產(chǎn)放款30％限制，近日並同意放寬現(xiàn)行「商業(yè)銀行投資不動產(chǎn)辦法」第3條等，原規(guī)定銀行將老舊行舍參與都市更新，取得新建不動產(chǎn)必需有50％以上為自用之規(guī)定等，擬放寬為20％，勢必對於都更的利多加上相當(dāng)?shù)闹?，因此，陳益盛預(yù)估金融業(yè)將「反客為主」，不只是提供都更資金的挹注，多家金融業(yè)也將是都更的實施者，預(yù)估也將間接帶動老舊商辦都更的熱潮。
 
至於什麼條件的大樓及區(qū)位最受都更開發(fā)青睞呢？據(jù)宏大國際資產(chǎn)的調(diào)查，其中通過都審會核定實施的個案中，多數(shù)核定完成的基地規(guī)模為1000~2000平方米(約300~600坪)，除了是都更法規(guī)的開發(fā)面積規(guī)定門檻，也是同時考量到開發(fā)經(jīng)濟規(guī)模、效益，與開發(fā)後能改善都市景觀與提升原住戶的居住生活品質(zhì)。
 
臺北市都更申請案件中，以大安、中山數(shù)量最多，主因在於大安區(qū)房價最高，都更後可改善居住環(huán)境的經(jīng)濟效益最大，中山區(qū)則因商業(yè)機能較發(fā)達，開發(fā)效益可擴大至住宅以外的商業(yè)用途，因此該二行政區(qū)分居都更案量的前二名，松山區(qū)因居住環(huán)境與商業(yè)機能亦佳，其案量則位居第三。
 
至於都更後的效益，宏大國際資產(chǎn)依據(jù)許多個案的統(tǒng)計，售價與租金往往可提高5成~1倍的價值，其效益正也是都更的好處，既可改善都市環(huán)境景觀、提高居民生活品質(zhì)。儘管都更好處多多，都更推行要順利，還是有賴原地主與建商的互信與利益共享，搭配都更法令合宜的修正，再加上政府公權(quán)力的執(zhí)行，才能看的到、也吃的到。